É comum, principalmente em tempos de crise, contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta não se aperfeiçoarem.
Os compradores, seja por mal planejamento financeiro ou imprevistos que esgotaram seus orçamentos, se veem obrigados a rescindir esses contratos e adiar o tão almejado sonho da casa própria.
Já é de conhecimento geral que, nestes casos, os compradores tem a opção de dar procedimento à essa Rescisão pela via administrativa (diretamente com a construtora) ou por via judicial.
Em ambos os casos, a construtora terá direito a reter parte do valor pago a fim de se ressarcir pelas despesas administrativas, tributárias e com publicidade, e o restante será devolvido aos compradores.
Entretanto, o que poucas pessoas sabem é que nem sempre a construtora tem direito a essa retenção.
Veja bem, contrato é um acordo de vontades onde as partes se obrigam a fazer ou deixar de fazer algo. No caso da promessa de compra e venda, a Construtora se obriga a entregar um imóvel aos compradores, dentro de um prazo estipulado, e estes se obrigam a pagar um certo valor por este imóvel. Logo, essas são as obrigações principais deste contrato. Se alguma das partes não cumpri-la, estará inadimplente.
O direito brasileiro permite que, quando uma das partes encontra-se inadimplente, a outra pode exigir a rescisão do contrato. É o que dispõe o artigo 475 do Código Civil:
“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”
Scarvone Júnior, tece comentários sobre este tema, demonstrando ser perfeitamente possível a resolução de contratos de promessa de compra e venda por parte do comprador quando a construtora atrasa a entrega de sua obra.
“De fato, assim como o promitente vendedor é possível a resolução do contrato por inadimplemento do promitente comprador, este último pode aforar ação de resolução contratual no caso de atraso nas obras, que constitui inegável descumprimento do contrato pela construtora que prometeu o imóvel e a data de entrega.”[¹]
Desta forma, se uma das partes do contrato tornar-se inadimplente, ou seja, não cumprir com sua obrigação, a outra pode pedir a Rescisão do Contrato.
Importante destacar que não é apenas o comprador que pode se tornar inadimplente. Caso a Construtora não entregue o imóvel dentro do prazo estipulado, ela também será considerada devedora, podendo o Comprador exigir a Resolução do contrato, com a devolução integral do valor pago, além de receber a multa pelo inadimplemento da Vendedora.
Assim, nos casos de atraso na entrega de imóveis, o comprador poderá pedir o chamado “Distrato” com a devolução integral do valor pago, mais multa pelo inadimplemento da Construtora.
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[¹] SCAVONE JUNIOR, Luiz António. Direito Imobiliário – Teoria e Prática, 2014, Ed. Forense, Pg. 340